Afin de déterminer la valeur vénale d'un bien d'habitation ou tertiaire, les experts immobiliers disposent de plusieurs méthodes, dont la méthode par comparaison, principalement appropriée à l'immobiliel résidentiel. La méthode méthode nécessite de bénéficier d'éléments comparatifs, c'est-à-dire de biens similaires récemment vendus dans le même quartier.
Voir nos pages sur d'autres méthodes d'expertise immobilière, pour la détermination de la valeur vénale d'un bien immobilier
>> La méthode d'expertise par capitalisation
>> La méthode des Discounted Cash Flow
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1. Principe général
La comparaison permet de déterminer le prix de vente d’un bien, en le comparant aux biens similaires vendus dans le même secteur.
On comprend aisément que pour estimer un appartement, dans un immeuble, on peut, si on a des références d’une vente d’un même type d’appartement sur le même pallier ou à un autre étage, procéder par comparaison et dire que si un 60 m² s’est vendu 300 000€ au 2ème étage, et que l’on doit expertiser un 60 m² de même type au 3ème étage, par comparaison, on pourra expertiser l’appartement du 3ème étage à 300 000€. On a appliqué la méthode par comparaison.
En principe, quand on utilise la méthode par comparaison la valeur vénale hors droits totale du bien est exprimée de la façon suivante :
Valeur vénale hors droits = surface x valeur vénale au m²
Il existe cependant un cas particulier qui concerne les parkings, hôtels, cliniques, cinémas, théâtres… où la valeur vénale hors droits est calculée de la façon suivante :
Valeur vénale hors droits = unité x valeur unitaire (l’unité représentant par exemple un emplacement de stationnement, un lit, ou une place assise…)
2. Détermination de la surface
Afin de déterminer la valeur du bien par comparaison par les ventes de biens similaires, il est nécessaire de déterminer au préalable la superficie du bien.
>> Voir notre page sur les surfaces en immobilier
3. Détermination de la valeur vénale
Plus l’expert disposera d’outils de comparaison et plus ils seront récents, plus l’appréciation de la valeur vénale sera pertinente.
La difficulté de cette méthode, réside dans l’analyse des biens utilisés comme outils de comparaisons afin de déterminer la valeur unitaire du bien en question.
En effet, l’hétérogénéité du marché de l’immobilier ne permet pas de trouver à tout moment de nombreux points de comparaison. De même, il est difficile de connaître la nature exacte des biens utilisés en comparaison (surface, confort, prestations, vétusté…)
Lors de la comparaison, certains facteurs peuvent avoir une influence sur la valeur du bien. Il est donc important de les recenser. Ces facteurs peuvent être :
- la situation géographique du bien
- l’orientation et la vue
- la date de construction de l’immeuble
- la nature des matériaux de construction
- les équipements offerts par l’immeuble
- la surface du bien
- le nombre de pièces
- l’agencement du bien
- l’état intérieur
- la présence ou non d’annexes
4. Pertinence de la méthode d'expertise par comparaison
4.1. L’immobilier résidentiel
Cette méthode est très pertinente en immobilier d’habitation grâce à la base des notaires où sont enregistrées toutes les ventes, permettant d’obtenir des valeurs de comparaison.
4.2. Le foncier
La méthode par comparaison est assez pertinente dans les secteurs géographiques en développement.
4.3. L’immobilier tertiaire
En immobilier tertiaire, la méthode par comparaison est assez peu pertinente pour déterminer la valeur vénale du bien. En effet, la méthode fréquemment utilisée reste la méthode d'expertise par capitalisation. Il est tout de même possible d’utiliser la méthode par comparaison en recoupement de la méthode par capitalisation si un bien similaire s’est vendu dans le même immeuble, par exemple. La méthode par comparaison est cependant pertinente en immobilier commercial pour déterminer la valeur locative du local.
>> VOIR NOTRE PAGE SUR La méthode d'expertise par capitalisation