• 1 La définition du bail précaire
> Le bail communément appelé "bail précaire" ou, autrement dit, "bail de courte durée", est un bail commercial "dérogatoire", car il se différencie du bail commercial classique 3, 6, 9 ans, par la durée qui est d'un maximum de 36 mois.
> Le bail précaire répond donc à un besoin de flexibilité du fait qu’il engage le locataire sur une plus courte durée.
• 2 La durée du bail précaire
> Le bail dérogatoire est d'une durée maximale de 36 mois.
> Rien n'empêche toutefois de prévoir une durée plus courte de 5 mois, de 12 mois ou de 23 mois, par exemple. Comme on le souhaite.
> Attention, à la fin du bail de courte durée, le locataire doit partir. Il n'a pas la propriété commerciale du local.
• 3 Le renouvellement du bail dérogatoire
• 3.1 Avec le même locataire
> NE RETENEZ QU'UNE CHOSE : ON NE PEUT DOIT PAS SIGNER DEUX BAUX DEROGATOIRES DE TROIS ANS A LA SUITE, cela reviendrait
- à tomber, dès le premier jour de la quatrième année, dans le régime normal du bail commercial et
- à ce que la propriété commerciale soit immédiatement transférée au locataire.
> On peut toutefois signer deux baux dérogatoires de suite à la même personne, à condition de ne pas dépasser une durée totale de 36 mois en tout.
> Par exemple on peut signer deux baux dérogatoire de 10 mois à la suite l'un de l'autre, mais pas un bail de 24 mois puis un bail de 14 mois.
• 3.2 Avec deux locataires différents (de k-bis différent)
> Dans ce cas un propriétaire peut fait ce qu'il veut et signer deux baux dérogatoires successifs de 36 mois, par exemple à deux restaurateurs différents.
> Comment avez-vous entendu parler du bail de courte durée, qui vous l'a proposé et l'avez-vous accepté?
Racontez-nous votre approche du sujet.
> N'hésitez pas à nous faire part de votre expérience sur le bail précaire et la façon dont vous avez vécu son échéance.
Que s'est-il passé après?
Contactez-nous, écrivez-nous pour nous faire part de votre expérience sur la location commerciale et les problèmes que vous avez pu renconter, par exemple :
- la durée du bail,
- la renonciation au 1er départ à 3 ans,
- les charges appelées,
- l'impôt foncier à votre charge,
- les travaux à payer,
- la vie du bail commercial,
- le congé reçu,
- la fin du bail commercial, et
- le retour du dépôt de garantie.
Nos conseillers sont là pour vous aider...
> Dans cette page, nous vous proposons des commentaires sur des questions sur le bail précaire ou dérogatoire et nos conseils ne sont que des orientations que nous vous proposons.
> Pour toute problématique personnelle, notez que chaque cas est particulier et nécessite la consultation d'un avocat spécialisé.
Bail précaire et dérogatoire, peut-on le renouveler?
• Le bail qui est communément appelé bail précaire est juridiquement un bail dérogatoire, c'est à dire un bail de courte durée de trois (autrefois de deux) ans maximum.
Les commentaires ci-dessous ont été rédigés après l'application de la loi PINEL à effet du 1er septembre 2014 D67441 MR Pierre B Il semble que vous avez deux faits à votre avantage : dans les deux cas c'est la même activité et le même dirigeant. Le propriétaire pourrait dire que les deux sociétés n'ont pas le même Kbis. Vous cumulez deux raisons pour le bail de 9 ans et le propriétaire 1 raison pour le bail dérogatoire de 3 ans. Ca se discute. La meilleure chose à faire est de reconclure un nouveau bail de 3 ans et vous serez tranquille. D66656 Mme Josette S Oui, vous pouvez conclure ces deux baux dérogatoires de suite, et faire évoluer le loyer pour le second bail. En effet ces baux sont des baux du code civil et il n'y a pas d'engagement de par et d'autre à la fin d'un bail dérogatoire, et donc à la fin du 1er bail dérogatoire. D62648 M. Gérard B Le propriétaire n'a pas créé de fonds de commerce, en revanche, la succession de 8 années de baux dérogatoire vous a très probablement fait acquérir la propriété commerciale, car même si une interruption de deux mois est opérée chaque année, vous avez été laissé en possession des clés. Essayez de négocier un bail 3, 6, 9 ans sur la base de 12 mois de loyer, cela correspondera à une augmentation de loyer de 20 %, ce qui devrait plaire au propriétaire. Sinon, il vous reste la possibilité de confier le dossier à un avocat spécialisé en baux commerciaux. D62585 M. Jean-Michel B Le locataire refuse de partir car il a acquis la propriété commerciale, c'est à dire le droit de rester dans le locaux. Il reste alors deux solutions, la première est de vendre en l'état, c'est à dire avec le locataire en place (compte tenu du loyer faible, le prix de vente sera réduit) ou bien d'essayer d'augmenter le loyer amiablement en échange de travaux de rénovation du local occupé. D62424 M. Florian M En fin de bail dérogatoire (comprenez de moins de 3 ans), le locataire ne peut pas prétendre à la propriété commerciale. Il y a lieu, pour éviter toute ambiguïté, de donner congé à la fin du bail dérogatoire de façon que le locataire ne reste pas dans les lieux et que le propriétaire n'oublie pas de lui faire quitter le local. Ainsi, la propriété commerciale n'est pas acquise. D61015 M. Maxime E • 1 Sur votre première question : à l'arrivée au terme d'un bail dérogatoire, aussi appelé bail précaire, le renouvellement de celui-ci, sous la même forme est fortement déconseillé. En effet, si vous souhaitez poursuivre votre activité dans le local et que le propriétaire accepte de poursuivre une location, il est préférable de signer un bail 3/6/9, c'est-à-dire un bail commercial classique.
D60031 Mlle Lara J Après un bail précaire, le propriétaire ne signera pas un autre bail précaire. Il ne peut que vous consentir un bail 3, 6, 9 ans et à la condition que vos bilans soient bons, car dans le cas contraire, il peut prendre peur. En revanche, pour vous protéger, vous pouvez demander à pouvoir partir tous les ans, par exemple, s'il accepte, c'est bien pour vous. Mais vous avez très peu de chances de l'obtenir. D59072 M. Mohamed D A la lecture de votre question, je comprends que vous avez signé avec plusieurs sociétés de noms différents mais gérées par la même personne. C'est déjà assez dangereux. Par ailleurs, me dites-vous, le k-Bis semble être le même dans les divers cas. On peut alors probablement dire que votre locataire a malheureusement acquis automatiquement la propriété commerciale, même si votre bail dit qu'un droit d'entrée doit être payé pour transformer le bail précaire en bail de 9 ans. Il aurait fallu faire partir votre locataire à la fin du 1er bail commercial, puis après lui faire signer un bail commercial avec droit d'entrée. Ce jour-là, il aurait peut être accepté, mais c'est loin d'être sûr. D59054 M. Jérôme S Votre situation est très ennuyeuse, vous avez signé un bail dérogatoire de deux ans, vous êtes donc tenu de payer les loyers jusqu'à la fin. Mais quelque chose nous interpelle : vous avez signé à un prix cher, environ 1 200 €/m2/an. Vous pouvez donc vous attendre à pouvoir exploiter et vendre vos articles. Si les travaux de tramway vous empêchent de travailler, il faut savoir si on vous a caché cet inconvénient au départ. Le local était-il vide depuis longtemps avant vous? Il y a-t-il eu tromperie à la signature? Si oui, essayez d'obtenir une réduction du loyer. Probablement le propriétaire refusera. Il faut donc consulter un avocat spécialisé pour vous défendre. D58482 M. Gérard S Oui, vous pouvez louer votre local vide aménagé pour la restauration par un bail dérogatoire (dit précaire) de 23 mois à une personne qui veut monter un restaurant. Au terme de ces 23 mois, ne demandez pas un droit d'entrée, ce ne serait pas correct, le local est vide, il n'a plus de clientèle et au bout des 23 mois c'est le locataire qui aura constitué sa clientèle. Si le locataire a bien payé ses loyers et s'il souhaite continuer à exercer, consentez-lui un bail de 9 ans. Si vous ne souhaitez pas donner la propriété commerciale, consentez alors un bail de 12 ans, vous pourrez déplafonner le loyer, le cas échéant, dans 12 ans. Les commentaires ci-dessous ont été rédigés avant l'application de la loi PINEL à effet du 1er septembre 2014 D58304 M. Jérémi G Deux réponses : D58169 M. Ali C Votre question appelle plusieurs commentaires : D57955 M. Michel F Votre question appelle plusieurs commentaires : D57809 M. Alain U • En première analyse, nous constatons que votre bail dérogatoire se termine le 31 mai 2009. A cette date, le locataire reste dans les lieux et est laissé en possession des locaux par le propriétaire. Il se forme automatiquement à compter du 1er juin 2009, un nouveau bail commercial de 3/6/9 ans dont la date d’effet sera du 1er juin 2009 et dont la première échéance triennale sera le 1er juin 2012. Pour quitter les lieux, il faut donner congé avant le 30 novembre 2012. C’est trop tard, le congé doit être formulé par huissier et six mois avant l’échéance.
D57757 M. Claude V Oui, l'engagement paraît correct, vous semblez protégé en fin de bail de deux ans. Attention, allez-vous payer dans deux ans un droit d'entrée? Essayez de l'éviter. D57350 M. Rémi R La propriétaire vous a fait signer un premier bail que vous appelez précaire et qui est en fait un bail dérogatoire. Vous devez partir à l'issue du bail. Si vous voulez rester, signez avec elle un nouveau bail précaire, c'est votre seul choix, semble-t-il. Dans tous les cas c'est elle qui prend les risques d'avoir signé deux baux précaires (dérogatoires) de suite, même avec une autre société. On devrait pouvoir montrer que c'est la même activité, les mêmes associés et forcer, finalement dans deux ans, le bail commercial de 9 ans. D42694 M. Alain K Le bail que vous appelez précaire est en fait un bail dérogatoire et à la fin du bail le locataire doit partir. Le fait qu'il ait ou pas payé ses loyers ne change rien. Le bail se termine à la date de fin de bail, sans qu'il soit besoin de le confirmer. Le locataire n'a pas le droit au renouvellement. Son bail ne s'est pas transformé en bail 3/6/9/ ans. Il doit partir et vous régler ce qu'il vous doit. D40872 M. Julien P La réparation du ressort fait partie de l'entretien d'un élément du clos et du couvert (article 606). Toutefois, il est évident que cette pièce ne s'est pas cassée à cause de votre usage qui a commencé il y a 6 mois seulement, mais certainement suite à l'usage de votre prédécesseur. Alors qui doit payer, vous ou le propriétaire? Regardez le bail ce qu'on dit sur l'article 605 et l'article 606 du code civil. En définitive, si la pièce n'est pas trop chère, un bon compromis pourrait être que le propriétaire et vous même régliez la moitié chacun... D30343 Mme Karine G Attention! L'occupation s'est prolongée malgré le congé donné par l'huissier au-delà de la fin du bail précaire. Le propriétaire, en encaissant les loyers, a probablement accepté cette occupation et un bail de 9 ans a pu se former. Pour quitter les lieux actuels, protégez-vous en signant un état des lieux de sortie avec remise des clefs et solde de tout compte. D29274 Mlle Vanessa D Un locataire ne peut pas résilier son bail précaire sans l'accord de son propriétaire. En pratique, vous voulez partir à une certaine date, il faut résilier le bail qui s'achève au 31/08/08 par un protocole entre vous et le propriétaire, s'il veut bien le faire. Il y a de fortes chances pour qu'il ne veuille pas... D24055 Mme Cécile O A l'issue du bail de deux ans le propriétaire n'est pas tenu de renouveler votre bail. Il se peut que vous soyez dehors à ce moment-là, ce que vous ne pouvez accepter compte tenu de vos investissements. La plupart du temps, les bailleurs proposent un bail de deux ans aux sociétés jeunes pour se protéger d'incidents de paiement. Si vous êtes sûr de votre projet de fleuriste, et que vous payez les loyers, votre bailleur devrait vous gardez. Souvent les propriétaires ne se manifestent pas à cette échéance et le bail se poursuit en bail de 9 ans. D22952 M. Olivier M Dès le deuxième bail que vous appelez "précaire d'un an", s'il est un bail en fait de "courte durée" d'un an, la propriété commerciale est acquise pour peu que vous soyez inscrit au registre du commerce. Le propriétaire ne peut pas mettre fin au contrat, vous êtes en bail commercial normal de 9 ans. De M. Olivier M, suite à D22952 Si vous n'êtes pas inscrit au registre du commerce, vous n'avez pas de numéro de RCS (c'est un numéro de la forme 387 598 625, par exemple). Vous n'êtes pas commerçant et ne pouvez pas bénéficier de la propriété commerciale. Le propriétaire peut, dans ce cas, mettre fin au contrat en fin de bail. D21821 M. Marcel B Le locataire qui a un bail commercial d'un an doit partir à la fin de son bail. Vous n'êtes pas obligé de lui envoyer un congé par acte d'huissier, car ce n'est pas nécessaire. Il est prudent, en revanche, de lui rappeler, par courrier par exemple, que son bail se termine et que vous ne renouvèlerez pas la location. Attention, beaucoup de propriétaires ne disent rien à la fin d'un bail d'un an car ils veulent conserver leur locataire. Vous n'êtes pas dans ce cas et irez dire à votre locataire que vous ne renouvellerez pas le bail. D15305 M. Franck J Vous appelez le premier bail qui vous a été consenti " bail dérogatoire". C'est en fait un bail de deux ans dit "précaire". Vous êtes titulaire de deux baux précaires de suite et avez donc acquis la propriété commerciale. Maintenant, c'est comme si vous étiez en bail de 9 ans. D14622 M. Alain B Non, vous ne devez surtout pas. Si vous le faites, le bail devient un bail commercial normal et vous perdez la propriété commerciale du local. D9839 Mme Sylviane M Si le propriétaire le veut bien, renouvelez votre bail précaire, vous êtes locataire et ne risquez rien. En revanche c'est le propriétaire qui risque de perdre la propriété commerciale. Si le propriétaire est quelqu'un avec qui vous voulez faire les choses parfaitement, consultez un avocat, un spécialiste des baux commerciaux, qui saura comment résoudre le problème. D8553 Mme Thierry L Le nouveau propriétaire n'a pas plus de droits que l'ancien. Il ne peut pas mettre un terme au bail précaire avant l'échéance - dans le cas présent de deux ans. Il pourrait le faire avec l'accord du locataire, mais celui-ci peut refuser.
Le bail de courte durée ou précaire, comprendre ici dérogatoire, ne doit jamais être renouvelé. Si le propriétaire vous propose le renouvellement d'un bail précaire de 12 mois, acceptez-le vous ne risquez pas grand chose. Sauf à être mis à la porte à la fin de la première année, mais cela vous le savez déjà. Dès le deuxième bail de 12 mois, votre propriétaire ne pourra plus vous mettre dehors, même au bout des 24 mois. Le propriétaire a renouvelé un bail de 12 mois, il n'aurait pas du le faire. Il vous a concédé sans le savoir ni le vouloir un bail de 9 ans.
Encore une fois le bail précaire (juridiquement bail dérogatoire), ne doit jamais être renouvelé. Sauf si le locataire veut piéger son propriétaire pour acquérir la propriété commerciale et sauf si le propriétaire en étant imprudent veut perdre la propriété commerciale. Après un bail dérogatoire, le locataire doit partir, ou s'il veut rester, il peut signer avec le propriétaire un bail commercial de 9 ans dans des conditions à définir.
Dans le cas présent le bail précaire, (juridiquement bail dérogatoire), a été renouvelé plusieurs fois. Aussi, vous êtes dans la situation où votre bail dérogatoire est devenu bail commercial de 9 ans. Vous pouvez ne rien faire...rester dans les lieux et ne rien signer.
Le bail précaire qui, dans le cas présent est juridiquement un bail dérogatoire, ne permet pas de rester dans les lieux à la fin du bail. Aussi, si votre bailleur ne veut plus de vous vous ne pourrez pas rester en place. Quant aux investissements, vous pourrez en emmener une partie, mais pas ce qui est devenu immeuble par destination. Le mieux que vous ayez à faire est de vous entendre avec votre bailleur pour un nouveau bail..., mais il n'y est pas obligé. |
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Il est très important de ne pas renouveler un bail dérogatoire - dit précaire - on tomberait alors dans le bail commercial.