La TVA immobilière

La réglementation de la TVA comporte des régimes particuliers pour certains produits, opérations, activités ou territoires.
Parmi ces régimes particuliers, celui de la TVA liée aux activités immobilières mérite une attention particulière.

La TVA immobilière concerne pour l'essentiel quatre catégories d'opérations :
* l'acquisition de terrains à bâtir,
* les livraisons à soi-même de certains immeubles lors de leur achèvement,
* les ventes d'immeubles construits,
* les cessions de droits sociaux représentatifs d'immeubles construits.

L'acquisition d'un terrain à bâtir est en principe assujettie à la TVA et exonérée corrélativement des droits d'enregistrement.

Les opérations taxables sont les ventes, les adjudications, les échanges, les apports en société. Cependant, certaines acquisitions bénéficient d'une exonération de TVA. Il s'agit notamment des apports et des cessions faites par des collectivités territoriales au profit des offices publics d'HLM.

En contrepartie du paiement de la TVA, l'acquisition est exonérée de droits d'enregistrement sous réserve que l'acquéreur s'engage, dans l'acte, à effectuer dans un délai de quatre ans, les travaux nécessaires pour édifier un immeuble.

A défaut de respect de cet engagement, les droits de mutation ordinaires sont dus, majorés de 1%, sous déduction de la TVA acquittée. Un intérêt de retard de 0,40% par mois est appliqué dans ce cas.

La TVA est exigible à la date de l'acte ou du transfert de propriété à défaut d'acte.

Le taux de droit commun de 19,6% est applicable. Certaines mutations de terrains à bâtir destinées au logement social bénéficient du taux réduit de TVA à 5,5% (applicable temporairement aux acquisitions de logements individuels par un Pass foncier de 2008 à 2009).

Les acquisitions effectuées par les personnes physiques en vue de construire un immeuble d'habitation ne sont pas assujetties à la TVA, mais soumises aux droits d'enregistrement.
Lorsque le vendeur est une collectivité locale, il peut, sur option, soumettre la vente à la TVA.

Elle est soumise à la TVA au taux de 19,6%. La vente d'un immeuble après son achèvement
Elle est également soumise à la double condition que :
* la vente intervienne dans les cinq ans de l'achèvement;
* la vente n'ait pas été précédée d'une autre vente postérieure à l'achèvement et consentie à une personne qui n'est pas marchand de biens.

A noter
Les livraisons à soi-même d'immeubles et les cessions de droits sociaux représentatifs d'immeubles sont également des opérations soumises à la TVA immobilière.
Il en est de même des opérations réalisées par des marchands de biens, lotisseurs et intermédiaires immobiliers.

Le marchand de biens acquitte la TVA immobilière lors du transfert de propriété du bien revendu.

La base d'imposition de la TVA est constituée par la marge brute, c'est à dire la différence entre :
- d'une part, le prix exprimé et les charges qui viennent s'y ajouter, ou la valeur vénale du bien si elle est supérieure,
- d'autre part, selon le cas : soit les sommes que le cédant a versées pour l'acquisition du bien, soit la valeur nominale des actions ou parts reçues en contreparties des apports en nature qu'il a effectués.