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Les indices utilisés en immobilier commercial

Concernant le bail commercial, il existe 3 indices qui peuvent être utilisés : l’ICC, l’ILAT, l’ILC. Pour les locaux destinés à accueillir des activités commerciales ou artisanales, le bailleur et le locataire peuvent librement opter pour l’ICC ou pour l’ILC.
Dans le cadre des professions libérales, les parties ont le choix entre l’ICC et l’ILAT.

• 1 . L'ICC : indice des coûts de la construction

L’indice du coût de la construction est un outil de mesure trimestriel permettant de déterminer l’évolution des prix des bâtiments neufs. Cet indice trimestriel, lorsqu’il est inscrit au bail commercial, permet de réviser le montant du loyer.
>> Voir notre page sur l'indice du coût de la construction

• 2 . L'ILAT : indice des loyers des activités tertiaires

L’indice des loyers des activités tertiaires, crée en 2011, est utilisé pour réévaluer le loyer des locaux tertiaires, hors commerces tels que des bureaux dans le cadre d’une profession libérale, des locaux artisanaux ou d’activités, des bâtiments industriels ou des entrepôts.
Cet indice est publié par l’INSEE, trimestriellement.
Il constitue une alternative à l’ICC dont les variations peuvent être très importantes. Le choix d’indexer son loyer à l’ILAT ou à l’ICC est librement négocié entre bailleur et le locataire.
>> Voir notre page sur l'indice des loyers des activités tertiaires

• 3 . L'ILC : indice des loyers commerciaux

L’indice des loyers commerciaux, crée le 4 août 2008 dite est composé à 50 % de l’indice des prix à la consommation, à 25 % de l’indice du coût de la construction et à 25 % de l’évolution du chiffre d’affaires du commerce de détail. Cela permet de modérer l’évolution des loyers.

Il permet de réviser le loyer en cours de bail et est relatif aux activités commerciales et artisanales. Il est également régulièrement utilisé par les institutionnels.

L’ILC ne s’applique pas aux baux concernant des biens à destination de bureaux, des plateformes logistiques et des activités industrielles.
>> Voir notre page sur l'indice des loyers commerciaux

• 4 . L'IRL : l'unique indice pour l'habitation

L’indice de référence des loyers est utilisé en habitation afin de réviser le montant du loyer, à la date d’anniversaire du bail. Il est déterminé par l’INSEE, tous les trimestres et doit être inscrit dans le bail pour que la révision s’opère. Le montant de l’indice inscrit dans le bail correspond au dernier publié par l’INSEE, au moment de la signature.
Il permet de fixer un plafond d’augmentation du loyer que le bailleur ne peut pas dépasser.
L'IRL est le seul indice utilisé en habitation.
>> Voir notre page sur l'indice de référence des loyers


• 5 . Comment se calcul l'indexation du loyer?

Nous vous indiquons deux pages qui vous permettront de comprendre le calcul de l'indexation du loyer. La méthode reste la même quelque soit la nature de l'indice. Seuls les taux changent.
>> Voir notre page sur le calcul de la variation dû à l'indice du coût de la construction
>> Voir notre page sur les questions posées sur la variation du loyer commercial

• 6 . Quel indice choisir pour les baux professionnels?

L’indice à utiliser pour réviser le loyer du bail professionnel est ILAT, dès l'instant où le bail a été conclu ou renouvelé depuis le 1er septembre 2014.Concernant les baux conclus ou renouvelés avant la loi Pinel, l’indice référence utilisé était l'ICC, à moins que les parties aient optées conventionnellement pour l’ILAT depuis le 1er janvier 2012.

La clause d’indexation n’est pas présumée. Si elle n'est pas inscrite au bail, elle ne peut pas s'appliquer.

Si le bail comporte une clause d’indexation mais que le bailleur a oublié de l’appliquer, il dispose d'une prescription de 5 ans pour récupérer les indexations non pratiquées pendant les 5 dernières années. cela est possible que s'il n'a pas délivré de quittances de loyers.

• 7 . Quel indice choisir dans le cadre d'un bail commercial?

Cas des baux en cours	Cas des baux conclus ou renouvelés depuis le 1er septembre 2014
1er cas: La révision triennale	1er cas : révision triennale
La révision triénnale est présumée car elle est légale. Elle s’applique donc de plein droit, même si le bail ne l’a pas prévu.	IDEM
L'ICC s'applique, sauf si les parties ont choisi l'ILC (depuis début 2009) ou ILAT (depuis début 2012). Ce n’est pas la date qui conditionne le choix mais l’activité.	Suppression définitive de toute référence à l’ICC et choix soit de l’ILC (si activité du bail est commerciale, industrielle ou artisanale), soit l’ILAT (si activité tertiaire, logistique ou libérale)
2ème cas : La clause d’indexation annuelle (clause d’échelle mobile)	2ème cas : La clause d’indexation annuelle (clause d’échelle mobile)
Cette clause n’est jamais présumée. Faute d’être insérée dans le bail, elle ne peut pas s’appliquer.	IDEM
Le choix de l’indice résulte de l’art L112-2 du code monétaire et financier	IDEM
ICC ou tout autre indice en lien avec l’objet du contrat (ex : indice BT01, de la FNB qui détermine le prix de reviens des matériaux ; boulangerie : quintal de farine ; bijouterie : cours de l’or ; ILC ou ILAT)	Vu que la loi Pinel n’a pas du tout modifiée l’art L112-2 du Code Monétaire et finacier, c’est le même principe qui continue à s’appliquer. Il reste donc possible de conserver l’ICC, mais il est recommandé de choisir l'ILC ou l'ILAT.