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Le dépôt de garantie pour un bail commercial

Il est d'usage que le bailleur exige du locataire, au moment de la conclusion du contrat de bail, le versement d'une somme d'argent destinée à en garantir la bonne exécution.

A quoi sert le dépôt de garantie ?

Concernant les baux commerciaux, le dépôt de garantie n'est pas visé par le Code civil. De plus, il ne fait l'objet que d'une seule disposition dans le Code de commerce. C'est donc aux parties contractantes de préciser l'objet de celui-ci ainsi que sa portée. La clause du contrat de bail relative au dépôt de garantie doit préciser en premier lieu la nature des créances garanties. Il est d'usage que celui-ci ait pour finalité :
• A titre principal, de garantir le bailleur contre le défaut d’entretien des locaux, ou sa remise en l'état en fin de location
En effet, afin d'éviter toute contestation, nous vous conseillons d'être présent lors de l'état des lieux d'entrée comme de sortie.
• A titre accessoire, de garantir le propriétaire en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges.

Le paiement du dépôt de garantie

Le dépôt de garantie en matière de baux commerciaux est habituellement exigé par le bailleur. Il reste entre les mains du bailleur pendant la durée du bail et est restitué en fin de bail au locataire après entière exécution de ses obligations, déduction faite des sommes éventuellement dues. Il garantit le paiement des sommes que la locataire pourrait avoir à payer lors de la libération des locaux.

Quel est le montant du dépôt de garantie

La loi et le montant du dépôt de garantie

Les parties sont libres de déterminer le montant du dépôt de garantie car la loi ne fixe aucun montant, il n'y a pas de plafonnement.

Toutefois, en pratique, le montant demandé par le propriétaire est souvent limité à deux termes de loyers. En effet, au-delà, la loi et plus précisément le Code de commerce impose que les sommes versées d'avance portent obligatoirement intérêt au profit du locataire.

Cela signifie que le bailleur devra reverser les intérêts des sommes versées au locataire au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres.

Les cas habituels de montants du dépôt de garantie

• Si le loyer est payable par trimestre d'avance, le propriétaire pourra demander un trimestre d'avance.
• Si le loyer est payable par trimestre échu, le bailleur pourra demander deux trimestres d'avance.
• Si le loyer est payable par mois d'avance, le propriétaire ne pourra demander qu'un mois de dépôt de garantie.
• Si le loyer est payable par mois échu, le propriétaire pourra demander deux mois de dépôt de garantie.

La restitution du dépôt de garantie

Lors de l'état des lieux de sortie, le locataire et son bailleur se mettent d'accord afin de déterminer, les réparations imputables au locataire qui devront être réalisées suite à l'utilisation, l'usure, ou la dégradation des locaux.

Le dépôt de garantie est restitué au locataire, qui n'omettra pas d'en demander le remboursement, en conséquence de la restitution des lieux. Le statut des baux commerciaux est muet sur les conditions de restitution du dépôt de garantie.

En effet, le dépôt de garantie doit lui être restitué, en principe, dans un délai raisonnable de deux ou trois mois suivant son départ, à condition qu’aucun incident locatif n’a eu lieu au cours de la location, si le local restitué est conforme à l’état dans lequel il a été mis en location et que le locataire soit à jour de ses loyers et de ses charges.

Le montant qui est remboursé correspond, en principe, au montant versé sauf dans le cas d'une remise en état.

L'état du logement

Le bailleur peut retenir les sommes nécessaires aux réparations provenant du dépôt de garantie, mais peut également demander plus si le dépôt de garantie ne couvre pas le montant des réparations.

Les impayés

Le bailleur peut déduire les sommes qui lui restent dues (impayés de loyers, compléments de charges), ainsi que des sommes dont il pourrait être tenu en lieu et place du locataire (réparation locatives justifiées...).

Voici des sujets qui nous sont souvent posés sur le dépôt de garantie :

D67494 M. Eric O
Bonjour, après avoir cédé mon fonds chez le notaire, mon agence refuse de rendre ma caution sans aucun motif, malgré un bail signé chez le notaire aussi et me dit de me retourner vers mon acheteur à qui il n'ont pas fait verser de caution que dois-je faire ? Cordialement

Vous avez cédé votre fonds de commerce à un cessionnaire, le notaire qui a fait la transaction aurait dû prévoir que votre dépôt de garantie soit également transféré au cessionnaire (celui qui vous a acheté votre fonds). C'était facile à faire votre cessionnaire vous faisait un chèque de la valeur du dépôt de garantie et vous étiez remboursé. Cela n'a pas été fait le jour de la cession, il vous faut voir avec votre cessionnaire s'il accepte de vous faire le chèque ou bien de voir avec le notaire comment rattraper cette omission.

D63327 M. Thomas R
Bonjour, je viens de récupérer mon dépôt de garantie le propriétaire me l'a rendu hors tva. J'avais donné 1020 ttc et elle m'a rendu hors tva 840 euros. Est-ce normal ? Merci pour votre conseil. Merci.

D'après ce que vous nous avez dit, le loyer de votre bail de papeterie était de 850 €/mois payable mensuellement. Vous auriez dû donner un mois de loyer en dépôt de garantie, c'est à dire 850 €. Or, vous avez donné 1020 € (ce que le propriétaire a calculé comme 850 € plus la TVA à 20% soit 1020 €), ce que vous n'auriez pas du. Au contraire, vous auriez dû donner 850 € de dépôt. Dans votre cas, vous avec donné un peu plus que le dépôt normal, vous devez le récupérer en totalité. En aucun cas, le propriétaire peut arguer de la TVA qu'il a payé au Trésor pour ne pas vous la rendre, il doit vous restituer la totalité des 1020 € et non pas 850 €.