Pour déterminer la valeur vénale d'un bien, les experts immobiliers peuvent opter pour la méthode par capitalisation du revenu, définie dans la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière. La méthode par capitalisation s'applique aux biens loués, générant des revenus à son propriétaire.
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>> La méthode d'expertise par comparaison
>> La méthode des Discounted Cash Flow
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1. Principe général
La méthode par capitalisation met en avant la relation entre la valeur d’un bien et les revenus qu’il génère grâce à la formule suivante :
Valeur vénale du bien = Revenu / Taux de capitalisation
A noter que le taux de capitalisation correspond au rapport entre les revenus que génèrent le bien et sa valeur vénale.
2. La détermination du taux
2.1 En immobilier d’habitation
En immobilier d'habitation, le taux de capitalisation, utilisé par l’expert immobilier, consiste en la comparaison du revenu généré par l’immeuble avec l’éventuel somme rapportée en cas de vente de celui-ci. C'est précisément cette méthode qui est utilisée en expertise en immobilier d’habitation.
2.2 En immobilier d’entreprise
En ce qui concerne l’immobilier d’entreprise, l’estimation est réalisée grâce à l’utilisation du taux de rendement. Cela permet de réaliser une estimation du bien taux compris grâce à une formule proche de celle vue ci-dessus :
Estimation du bien = Revenu / taux de rendement
En immobilier d'entreprise, cette estimation correspond cependant à une estimation du bien droits compris. Pour obtenir l’estimation hors droits, il suffit de diviser l'estimation droits compris par 1,062, le taux de 6.2% correspond aux droits de mutation tels que prévus par l’AFREXIM.
Voici les différents taux de rendements généralement appliqués:
- RESIDENTIEL : Taux de rendement brut : 3,5 à 5,5%
- BUREAUX : Taux de rendement net : 4,5 à 9 %
- CENTRES COMMERCIAUX : Taux de rendement net : 4,5 à 8 %
- ENTREPOTS : Taux de rendement net : 7 à 12 %
3. L’étude du revenu
Il est impossible de réaliser une étude par capitalisation sans étudier les possibles variations du revenu
3.1. Le loyer est au niveau du marché
On applique le taux en prenant en compte les références existantes et les caractéristiques du bien.
3.2. Le loyer est supérieur au niveau du marché
Dans ce cas, il y a un risque car le revenu peut diminuer, en cas de départ du locataire. L’expert prendra donc en compte, lors de son estimation, la surévaluation du loyer de base.
3.3. Le loyer est inférieur au niveau du marché
La législation en vigueur peut permettre de pallier la sous-évaluation du loyer de base.
4. Pertinence de la méthode
Il n’est pas recommandé d’utiliser la méthode par capitalisation pour des locaux vides car, par définition, elle s’applique aux immeubles générant des revenus.
On peut donc dire que pour être la plus pertinente, cette méthode doit s’appliquer aux immeubles de placements, d’exploitation ou à tout actif pouvant générer un flux de loyer.
Cette méthode montre ses limites dans le cas où la propriété n’est maîtrisée que temporairement ou si le bien ne génère pas de revenus (résidence secondaire, château…).