Pour déterminer la valeur vénale d'un bien, les experts immobilier peuvent opter pour la méthode des Discounted Cash Flow ou estimation par actualisation des cash-flows, définie dans la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière.
C'est une méthode financière qui est basé sur la détermination puis l'actualisation à aujourd'hui des flux financiers futurs (des loyers qui seront perçus par le propriétaire) que peut générer un bien immobilier sur une période déterminée.
Il y aura lieu de déterminer et d'actualiser à aujourd'hui la valeur de revente de l'immeuble, à la fin de la période d'expertise qui sera appelée la valeur de sortie.
Voir nos pages sur d'autres méthodes d'expertise immobilière, pour la détermination de la valeur vénale d'un bien immobilier
>> La méthode d'expertise par comparaison
>> La méthode par capitalisation du revenu
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1. Définition et principe général
La méthode des Discounted Cash Flow (DCF), est une méthode financière qui part du principe qu’un bien ne vaut pas pour ce qu’il est, mais uniquement pour les flux futurs de trésorerie qu’il est capable de générer.
En d’autres mots, cette méthode d’expertise vient préciser les loyers nets sur une durée de n= 10, 15, 20 ans que le bien pourra générer et en déduit la valeur vénale du bien au jour d’aujourd’hui.
La méthode des DCF est la plus récente de toutes les méthodes d'expertise.
Elle est souvent utilisée pour l’évaluation d’actifs car elle vient prendre en compte les loyers bruts que perçoivent le propriétaire, vient y retrancher
- 1° : les charges récurrentes,
- 2° : les impôts et taxes qui par déduction détermineront le loyer (doublement) net puis
- 3° : en y retranchant les gros travaux de l’article 606 pour obtenir ce qu’on appelle le loyer triple net, c’est celui qui est effectivement perçu par le propriétaire toutes charges, impôts et travaux déduits.
Sur le plan financier, cette méthode consiste à calculer, par actualisation, la valeur actuelle nette des flux futurs de trésorerie calculés ci-dessus.
Aujourd'hui le triple net n'existe plus, depuis la loi Alur, le 606 est à la charge du Bailleur.
La méthode des DCF repose sur deux piliers :
- Les projections financières et les cash flows dégagés par l’activité
- Le taux d’actualisation
A noter, que pour déterminer la durée de n, on se réfère au type d’investissement réalisé :
- concernant les fonds vautour, n sera en principe de 5 ans
- pour les investisseurs (foncières) classiques, n sera de 10 ans
- concernant les assureurs vie, n sera de 20 à 30 ans
- pour les bailleurs sociaux, n sera de 50 ans
2. Calcul des revenus futurs de l’année n
On viendra en tout premier lieu, déterminer les revenus triples nets de l’année n
Les revenus nets comprennent les loyers ainsi que toutes autres recettes telles que les revenus d’affichage, les intérêts perçus grâce au placement du dépôt de garantie…
Pour calculer le revenu net il suffit de soustraire du revenu brut les charges incombant au propriétaire, les frais de non location, les impayés de loyers…
On déduit donc les formules suivantes :
Revenus bruts – Charges = Revenus Nets
Revenus nets – Gros travaux = Revenus Triple Nets
3. Détermination des revenus de toutes les n années
| 1 | 2 | i | n-1 | n | |
| Revenus triple nets de chaque année | R année 1 | R année 2 | R année i | R année n-1 | R année n |
Prenons n=5, pour simplifier.
On étudiera les loyers annuels d'un bien générant la première année 100000€, la deuxième 102000€, la troisième 107000€, la quatrième 109000€ et la cinquième 110000€.
Ensuite on vient déduire les charges courantes, pour obtenir le loyer net.
Puis, on déduit les gros travaux, pour obtenir le loyer triple net.
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |
| Revenus bruts | 100 000 € | 102 000 € | 107 000 € | 109 000 € | 110 000 € |
| Charges (exploitation, impôts et taxes) |
7 000 € | 5 000 € | 6 000 € | 7 500 € | 9 000 € |
| Revenus nets | 93 000 € | 97 000 € | 101 000 € | 101 500 € | 102 000 € |
| Gros travaux (art 606) | 0 € | 0 € | 25 000 € | 0 € | 0 € |
| Revenus triple nets | 93 000 € | 97 000 € | 76 000 € | 101 500 € | 102 000 € |
4. Actualisation à aujourd’hui de tous ces revenus
Les revenus triples nets actualisés se calculent grâce à la formule suivante :
Revenus triples nets actualisés = Valeur de sortie / (1+ta)^n
Il est essentiel de calculer les revenus triples nets actualisés car ils nous permettent de déterminer la valeur vénale de l’immeuble lors de l’année i, c’est-à-dire l’année en cours :
Valeur vénale immeuble = Somme [(Revenus Nets i/(1+ta)^i) + (Valeur de sortie / (1+ta)^n)]
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | |
| Revenus triple nets calculés ci-dessus |
93 000 € | 97 000 € | 76 000 € | 101 500 € | 102 000 € |
| RTN actualisés | 87 736 € | 86 330 € | 63 811 € | 80 398 € | 76 220 € |
Valeur du bien = somme des valeurs actualisées : 394 495 €
Cependant, on constate également que actualiser à l'infini pour calculer la valeur vénale d'un revient à mettre en œuvre la méthode par capitalisation :
Valeur Vénale = Revenus Nets / ta
5. Détermination de la valeur de sortie
La valeur de sortie correspond à la valeur de revente du bien à l'issue de l'expertise. Il existe deux possibilités pour calculer la valeur de sortie :
- Valeur de sortie = (Revenus Nets / Taux de rendement) - droits de mutation
- Valeur de sortie = Revenus Nets / (ta - i)
Dans notre exemple, la valeur de sortie est estimée à 1 500 000 €.
6. Actualisation de la valeur de sortie
Dès l'instant où la valeur de sortie est déterminée, il faut l'actualisée afin d'obtenir la valeur actuelle du bien:
1 500 000 / 1.06^5 = 1 120 887 €
L’actualisation d'un flux financier futur (en général un loyer futur ou un prix de vente futur) permet de calculer la valeur, ramenée à aujourd'hui, de ce flux. Le taux d'actualisation correspond au risque qu'est prêt à prendre l'investisseur sur une opération donnée.
Le taux d'actualisation est déterminé selon les facteurs suivants :
- Le taux du marché,
- Le risque de l’opération,
- Le temps : en effet, plus le temps de remboursement des capitaux est long, plus ils sont déprécié,
- La nature de l'activité : le taux est élevé pour le projet à rendement rapide.