Les surfaces en immobilier d'entreprise

Comment se mesurent les surfaces en immobilier commercial?

1 - La surface des bureaux

Généralement, afin de procéder au mesurage des bureaux la surface utile brute (SUB) est utilisée. Elle correspond à la surface de plancher déduction faite des éléments structuraux tels que les poteaux, les cloisons non amovibles, les murs intérieurs porteurs…ainsi que les circulations verticales.

Par ailleurs, peut accessoirement être mentionnée la surface utile nette qui correspond à la surface effectivement réservée au travail. Elle s’obtient en déduisant de la surface utile brute (SUB) les circulations horizontales, les locaux sociaux et les sanitaires.

2 - La surface d’un commerce en centre ville, en pied d’immeuble

Concernant ce type de locaux, la surface est déterminée grâce au principe de pondération qui consiste à différencier les différentes catégories de surfaces du local en leurs appliquant un coefficient de pondération. La surface pondérée permet de comparer les différents locaux entre eux.
- la 1ère zone de vente se mesure sur 5 mètres de profondeur à partir de la vitrine (la surface est obtenue ainsi : on multiplie les 5 mètres de profondeur par la largeur de la 1ère zone des 5 mètres),
Sur cette surface on applique un coefficient de 1
- la 2ème zone de vente se mesure sur les 5 mètres de profondeur suivants, soit de 5 mètres à 10 m de profondeur,
Sur cette surface on applique un coefficient de 0,7 à 0,8, soit une moyenne de 0.75
- la 3ème zone de vente se mesure sur les 5 mètres de profondeur suivants, soit de 10 mètres à 15 m de profondeur,
Sur cette surface on applique un coefficient de 0,6
- la 4ème zone de vente se mesure sur les 5mètres de profondeur suivants, soit plus de 15 m de profondeur,
Sur cette surface on applique un coefficient de 0.35 à 0.50, soit en général 0.40

3 - La surface des centres commerciaux et Retails Park

Concernant les galeries marchandes, les centres commerciaux ou les parcs d’activités commerciales la surface employée est la Gross leasing area (surface GLA) aussi appelée surface commerciale utile. Elle correspond à la surface hors œuvre nette d’un local commercial augmentée des auvents, des paliers extérieurs et des gaines techniques. La surface commerciale utile ne comprend pas les éléments dont bénéficient collectivement l’ensemble des commerçants, tels que les parkings, les allées ou encore les locaux accueillant les services techniques ou administratifs impliqués dans le fonctionnement des bâtiments.

4 - La superficie des entrepôts

En ce qui concerne les entrepôts, la surface hors oeuvre nette (HON) ou la surface pondérée sont utilisées. Les bureaux sont pondérés à 1.5 ou 2.

En habitation, comment se mesurent les surfaces?

1 . Cas général

Cette surface, définie par l'article R111-2 du Code de la Construction et de l'Habitation, correspond à la surface de plancher construite après déduction des espaces occupés par les cloisons, murs, cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, dans les espaces d'une hauteur supérieure à 1m80. La surface habitable ne tient pas compte des combles non aménagées, caves, sous-sols, garages, terrasses, balcons, vérandas...

Elle est composée de la surface habitableet des surfaces annexes, auxquelles on applique un coefficient de pondération. Ces annexes sont les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées.

2 . Cas particuliers

La surface développée de plancher hors œuvre pondérée (SDHOP) est calculée à partir de la surface bâtie, c'est-à-dire la surface que représente la construction au sol. La surface de chaque niveau est ensuite mesurée hors œuvre. Les murs extérieurs sont ainsi compris dans le mesurage. On applique à chaque élément un coefficient particulier fixé en fonction de l’usage de chaque partie du bâti. Finalement, la somme des différentes surfaces, ainsi pondérées représente la surface totale de la maison, appelée SDHOP.

Exemple : Une maison est constituée d’un rez-de-chaussée de 100m² de surface bâtie, d’un premier étage et de combles aménageables d’une même surface et d’un emplacement de stationnement de 50m². En fonction des différents critères de pondération applicables, la SDHOP de cette maison sera la suivante :
- Rez-de-chaussée : 100 m² x 1 (coefficient de pondération) = 100 m²
- Premier étage : 100 m² x 1 = 100 m²
- Combles : 100 m² x 0.7 = 70 m²
- Stationnement : 50 m² x 0.2 = 10 m²
- TOTAL : 100 m² + 100 m² + 70 m² + 10 m² =280 m² de SDHOP

A noter qu'en matière d’immobilier résidentiel, la superficie Carrez n’est pas utilisée (elle est réservée aux lots de copropriété).

Dans le cadre de la vente d’un appartement soumis au statut de la copropriété, le mesurage résultant de la Loi Carrez (loi no 96-1107 du 18 décembre 1996) est obligatoire. Cette loi concerne donc tous les propriétaires qui souhaitent vendre un immeuble bâti d'une surface au moins égale à 8 m²: appartements, locaux commerciaux ou locaux professionnels, chambres de service de plus de 8 m2. Sont exclus de cette obligation les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les lots ou fractions de lots de moins de 8 m2.

La surface loi Carrez, doit obligatoirement figurer dans l’avant contrat de vente. Dans le cas contraire, l’absence de superficie peut entrainer l'annulation de l'acte de vente. L'acquéreur peut alors demander la nullité de la promesse de vente.

Par ailleurs, si la superficie est correctement mentionnée mais qu’elle est inférieure de plus d'un vingtième de celle indiquée dans la promesse de vente, l'acquéreur peut demander une diminution du prix. Le vendeur ne bénéficie que d'une tolérance de 5 %. Cependant, si la superficie réelle est supérieure à celle annoncée dans l'acte de vente, l'excédent de surface ne donne jamais lieu à une majoration du prix de vente.

Exemple : pour un mesurage Carrez annoncé de 50m², la tolérance est de 2,5m², c'est à dire que si le bien fait moins de 47,5 m², alors l'acquéreur dispose d'un délai d’un an, à compter de la signature de l'acte de vente, pour engager une action en diminution du prix auprès du tribunal de grande instance.

Contrairement à la surface Carrez, la surface habitable peut être utilisée dans tous les cas et inscrite au bail. La superficie Carrez ne concerne en effet que les biens soumis au statut de la copropriété et est inscrite dans l'acte de vente. De même, contrairement à la surface habitatble, la superfice Carrez tient compte des sous-sols autres que les caves et les parkings, des combles aménagées ou non, des greniers, des réserves, des remises et des vérandas. La surface habitable n'a qu'une valeur infomative, mais contestable en cas de surrélévation de la surface de plus de 5%. La superficie Carrez est obligatoire dans l'acte de vente et toute erreur supérieure à 5% peut entrainer une baisse du prix de vente. La responsabilité civile professionnelle du mêtreur sera alors engagée.