L'expropriation en immobilier

L’expropriation pour cause d’utilité publique est une opération administrative par laquelle l’administration oblige un particulier à lui céder la propriété d’un immeuble dans un but d’utilité publique moyennant une indemnité juste et préalable. Le bien exproprié entre ensuite dans le domaine public de la personne expropriante.

L’expropriation est donc une prérogative de puissance publique particulièrement exorbitante puisqu’elle porte atteinte au droit de la propriété privé.

Et cette prérogative ne va pas sans créer parfois de fortes réactions des populations touchées de près ou de loin par cette procédure. Certains exemples très médiatiques l’illustrent parfaitement : l’affaire du Larzac dans les années 1970 ou l’affaire actuelle de l’aéroport de Notre-Dame-des-landes.

Régie par le Code de l’expropriation en vigueur depuis l’ordonnance du 23 octobre 1958, l’expropriation est une procédure qui ne peut être exécutée qu’à certaines conditions.

Tout d’abord, toute personne publique n’est pas titulaire du pouvoir d’expropriation : généralement et dans la grande majorité des cas, ce sont les personnes publiques (Etat, collectivités territoriales et établissement publics) qui disposent de ce pouvoir.

Certaines personnes privées peuvent néanmoins être habilitées à mettre en œuvre une procédure d’expropriation, à l’image des concessionnaires de mines par exemple ou encore de certains particuliers habilités par la loi.

Toutefois, l’Etat est la seule personne publique compétente pour conduire, par l’intermédiaire du préfet notamment, l’expropriation.

Ensuite, seuls les biens immeubles peuvent faire l’objet d’une expropriation – dans le cas des biens meubles on parle de réquisition. Et depuis l’ordonnance du 23 octobre 1958, l’expropriation peut également porter sur les droits réels, généralement les servitudes dans le but de les faire disparaitre, du bien immeuble.

Cependant, il est impossible d’exproprier en vue de créer des servitudes. Le Conseil d’Etat a également admis qu’une expropriation puisse être temporaire, c’est-à-dire avec rétrocession du bien, mais certaines conditions existent.

De plus, l’expropriation étant un pouvoir exorbitant du droit commun, l’administration doit fonder sa décision. En d’autres termes, l’expropriation doit poursuivre un but légitime : l’utilité publique. Cette notion est très évolutive et ne peut s’apprécier qu’au regard de la jurisprudence des tribunaux administratifs et du Conseil d’Etat.

Par ailleurs, les bénéficiaires de l’expropriation ne sont pas forcément les titulaires du pouvoir d’expropriation. Etant donné que la notion d’utilité publique justifiant l’expropriation s’est élargie, le nombre de bénéficiaires lui aussi, allant jusqu’à permettre à des personnes privées de bénéficier d’une procédure d’expropriation.

Enfin, les personnes expropriées ont droit à une indemnité que l’article L 13-13 du Code de l’expropriation définit en ces termes : « les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain, causé par l’expropriation ». En outre, l’indemnisation doit être « juste et préalable » à la cession du bien, d’après l’article 545 du Code civil.