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La Loi Pinel
La Loi du 18 juin 2014, dite Loi Pinel, relative aux baux commerciaux, met en avant une amélioration de la protection des locataires de locaux commerciaux selon les modifications législatives suivantes:
1. Au moment de la conclusion du bail
1.1 Les baux dérogatoire, dits baux de courte durée
Tout d’abord, la Loi Pinel modifie les baux dérogatoires (baux précaires, à courte durée souvent destinés aux jeunes entreprises). En effet, depuis le 1er septembre 2014, la durée de ces baux est passée de 2 ans à 3 ans. A l’arrivée au terme du bail dérogatoire , les parties peuvent conclure un bail 3/6/9, si le propriétaire accepte de poursuivre la location.
Cette loi oblige également les parties, à partir de 1er septembre 2014, à effectuer un état des lieux contradictoire. A défaut, l’une des parties peut faire appel au concours d’un huissier de Justice qui le réalisera. Les frais seront partagés de façon égale entre propriétaire et locataire. Il est indispensable d’annexer au bail un exemplaire de l’état des lieux .
Le Code Civil prévoit qu’en cas de non réalisation d’un état des lieux, le locataire est sensé avoir reçu les locaux en bon état et devra ainsi les restituer à l'identique.
2. En cours de bail
2.1 L’inventaire des charges, impôts, taxes et le décompte des travaux
Suite à l’instauration de cette loi, tout contrat devra comporter un décompte précis des charges, des impôts et des taxes liés au
bail , répartis entre le propriétaire et le locataire. Cet état récapitulatif sera adressé par le bailleur au locataire tous les ans. Avant la loi Pinel, il ne résultait que d’un accord contractuel entre les parties.
De même, concernant les travaux, dont la répartition était auparavant fixée librement, la loi Pinel prévoit la mise en place d’un état prévisionnel des futurs travaux, sur 3 ans. Le budget nécessaire à leur réalisation ainsi que la répartition des coûts entre les locataires doit apparaitre. Elle est calculée en fonction de la surface occupée.
2.2 La révision du loyer
Avant la loi Pinel les parties disposaient du choix entre l’ICC (indice des couts de la construction) ou l’ILC (indices des loyers commerciaux), apparu en 2008, afin de réviser le montant du loyer en cours de bail. Ces indices sont publiés par l’INSEE. Dorénavant l’ILC s’impose et remplace l’ICC.
Outre ce changement d’indice, la loi Pinel renforce le plafonnement des loyers commerciaux), la hausse du loyer, ne pouvant plus excéder 10% par ans an de l’ancien loyer pratiqué, avant révision. Si le déplafonnement excède 10%, car le bailleur peut justifier d’un critère de déplafonnement, l’augmentation ne peut s’appliquer en une seule fois mais sera lissée sur plusieurs années.
3.1 Le congé
Lorsqu’il donne son congé, le locataire doit respecter du délai de préavis de 6 mois et devait le formuler par exploit d’huissier. Depuis la loi Pinel, l'envoi du congé est facilité car la lettre recommandée avec accusé de réception est valable.
3.2 La vente du bail ou la cession du fonds de commerce
La loi PINEL tant également à simplifier la vente du bail ou la cession des fonds de commerces. En effet, le bailleur ne peut se prévaloir de la clause de garantie solidaire que pour une durée maximale de 3 ans.
Le locataire pourra effectivement faire jouer ce droit en cas de vente des murs dans lequel il exploite le fonds de commerce. Cependant, ce droit reste limité à cause de nombreuses exceptions. Cette disposition n’est donc pas d’ordre public c’est-à-dire que les parties peuvent librement y déroger.
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