La Loi CARREZ
Question 1 : un propriétaire décide de ventre sa maison non mitoyenne située dans un lotissement géré en copropriété. Doit-il fournir une attestion de surface privative ?
Oui, dans le compromis de vente et l'acte authentique de vente.
Question 2 : Madame Durand a acheté en janvier 2012 un appartement 1.000.000 euros avec un certificat de Loi Carrez indiquant une surface privative de 200 m². Elle s'aperçoit en mars 2012 (et fait vérifier par un professionnel) que l'appartement ne fait que 193 m². Quel est son recours ?
Elle a aucun recours, car (200-193)/200 =3,5%. Il n'y a pas de recours pour une différence de surface inférieure à 5%.
Question 3 : Monsieur Léon a acheté un appartement en janvier 2012 mais aucune mention de surface privative n'était présente dans l'acte de vente. En avril 2012, il est muté en Province et décide donc de faire annuler la vente au motif de l'absence de certification de surface. Est-ce possible ?
Non, car il dispose seulement d'un délai d'un mois après la signature de l'acte authentique.
Question 4 : Monsieur Dupond a acheté en septembre 2012 un appartement 400.000 € avec un certificat de la loi Carrez indiquant une surface privative de 100 m². Il s'aperçoit en novembre 2012 (et fait vérifier par un professionnel) que l'appartement ne fait que 93,5 m². Quel est son recours ?
Il est possible d'intenter une action en réduction de prix (diminution du prix proportionnelle aux m² manquants) devant le tribunal de grande instance. Il dispose d'un an après la signature de l'acte définitif.
Question 5 : Monsieur Bernard souhaite vendre son appartement d'environ 60 m² au R+2, une chambre de bonne d'environ 6 m² au R+5, une autre chambre de bonne d'environ 12 m² au R+5, une cave de 16 m²
Il souhaite procéder lui-même au relevé des surfaces en vue de la constituer le dossier de vente. Quelles surfaces devra-t-il fournir à son notaire dans le cadre de la loi Carrez ?
La surface sera de 72 m², car on ne compte pas les caves et les pièces inférieures à 8 m².
Question 6 : Madame Morel et Monsieur Véron (propriétaire) souhaitent signer au plus vite un compromis de vente et décident - d'un commun accord - que Madame Morel s'occupera de faire le métrage.
Trois mois après la vente, Madame Morel décide d'intenter une action en réduction de prix au motif que son appartement ne mesure que 90 m² .
En a-t-elle le droit et quel est le recours de Monsieur Véron ?
Madame Morel a effectivement le droit d'intenter une action en réduction et Monsieur Véron n'a aucun recours.
Question 7 : Monsieur Véron a vendu son appartement de 50 m² à Monsieur Nou ; pour ce faire, il a fait réaliser un métrage par un géomètre. 6 mois plus tard, Monsieur Nou intente une action en justice à l'encontre de Monsieur Véron, aux motifs que l'appartement ne fait que 45 m². Quel est le recours de Monsieur Véron?
Faire une action en justice à l'encontre du géomètre (lui-même garanti par une assurance professionnelle) afin de récupérer l'argent qu'il aura dû rendre à Monsieur Nou.
LOI CARREZ no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété
Nous tenons à distinguer la superficie habitable de la superficie privative (loi carrez). En effet, elles se distinguent d’un point de vue légal dans la mesure où la superficie Carrez ne se calcule qu’en état de copropriété et se mentionne dans un acte de vente contrairement à la superficie habitable qui peut se calculer dans tous les cas et qui se mentionne dans un bail.
Définition de la superficie habitable (loi boutin):
Elle correspond à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres, et des parties d'une hauteur inférieure à 1.80m. La différence notable est que celle-ci ne prend pas en compte les sous-sols autre que caves, garages, parking mais également les combles non aménagés, les greniers, les réserves, les remises ou encore les vérandas à l’inverse de la loi Carrez.
LOI CARREZ
"Art. 1er. - I. - L'article 46 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi rétabli :
Art. 46. - Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie.
Cette superficie est définie par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.
Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d'Etat prévu à l'article 47.
Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d'achat ou l'acquéreur peut intenter l'action en nullité, au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
La signature de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l'a précédé, fondée sur l'absence de mention de cette superficie.
Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l'acte, l'excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
L'action en diminution du prix doit être intentée par l'acquéreur dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance.
II. - Dans le premier alinéa de l'article 43 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les mots <"et 42"> sont remplacés par les mots <"42 et 46">.
Art. 2. - La présente loi est applicable dans les territoires d'outre-mer et à Mayotte.
Art. 3. - La présente loi entre en vigueur au terme d'un délai de six mois à compter de sa promulgation. Elle n'est pas applicable aux actes authentiques constatant dans les six mois à compter de la date d'entrée en vigueur de la présente loi une vente réalisée antérieurement à cette entrée en vigueur ou intervenant à la suite d'une promesse unilatérale de vente ou d'achat dont la date est antérieure à cette entrée en vigueur, ni aux décisions judiciaires constatant une vente réalisée antérieurement à cette entrée en vigueur. La présente loi sera exécutée comme loi de l'Etat.
Fait à Paris, le 18 décembre 1996.
Jacques Chirac Par le Président de la République : Le Premier ministre, Alain Juppé Le garde des sceaux, ministre de la justice, Jacques Toubon Le ministre de l'équipement, du logement, des transports et du tourisme, Bernard Pons Le ministre délégué à l'outre-mer, Jean-Jacques Peretti Le ministre délégué au logement, Pierre-André Périssol"